در معاملات املاک، یکی از مهم‌ترین مراحل نهایی، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. در برخی از معاملات، ملک مورد نظر در رهن بانک یا مؤسسات مالی قرار دارد و خریدار پس از عقد قرارداد، برای ثبت رسمی معامله با مشکل مواجه می‌شود. موضوع الزام به تنظیم سند ملک رهنی در این شرایط به میان می‌آید. این اقدام حقوقی، راهکاری است که خریدار می‌تواند از طریق آن فروشنده را ملزم به انتقال رسمی سند کند، حتی اگر ملک در رهن باشد.
وجود سند رسمی نشان‌دهنده اعتبار قانونی معامله است. به همین دلیل، افرادی که ملکی را خریداری کرده‌اند اما سند به نام آن‌ها منتقل نشده، باید برای حفظ حقوق خود اقدام کنند. در این مقاله به شرایط، مراحل و نکات مهم مرتبط با الزام به تنظیم سند ملک رهنی پرداخته‌ایم.
برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی چه کار می‌شود کرد؟ شرایط الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
مفهوم الزام به تنظیم سند ملک رهنی چیست؟
وقتی مالی در رهن بانک قرار دارد، مالک نمی‌تواند بدون رضایت مرتهن آن را به صورت رسمی به دیگری منتقل کند. اما اگر پیش‌تر قرارداد بیع تنظیم شده باشد، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه درخواست کند که فروشنده سند را به صورت رسمی به نام وی منتقل کند. این موضوع تحت عنوان الزام به تنظیم سند ملک رهنی شناخته می‌شود.
برای این کار لازم است ابتدا ثابت شود که قرارداد بیع به صورت صحیح بین طرفین منعقد شده و ملک مورد نظر همان ملکی است که موضوع تعهد بوده است. سپس دادگاه بررسی می‌کند که آیا انتقال سند با رعایت حقوق بانک یا طلبکار ممکن است یا نه. اگر امکان‌پذیر باشد، حکم به نفع خریدار صادر خواهد شد.
در این مسیر، مشاوران وکیل من می‌توانند با بررسی دقیق اسناد، خریدار را برای تنظیم دادخواست مناسب و دفاع مؤثر در جلسه رسیدگی همراهی کنند.
گاهی فروشنده به بهانه در رهن بودن ملک از انتقال سند خودداری می‌کند، اما قانون در این شرایط ابزار لازم را برای احقاق حق خریدار در نظر گرفته است.
بیشتر بخوانید: صیغه نامه برای هتل
بیشتر بخوانید : کیش رفتن با دوست دختر
شرایط قانونی الزام به تنظیم سند ملک رهنی
برای اینکه بتوان دادخواست الزام به تنظیم سند ملک رهنی را به دادگاه ارائه داد، باید شرایطی فراهم باشد. نخست اینکه باید یک قرارداد مکتوب بین خریدار و فروشنده وجود داشته باشد که نشان دهد قصد و توافق برای انتقال وجود داشته است. دوم، ملک باید قابل نقل و انتقال باشد، یعنی منع قانونی از نظر ثبت یا شهرداری نداشته باشد.
در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، خریدار می‌تواند با ارائه تعهد یا پرداخت بدهی، مانع قانونی را برطرف کند. همچنین در مواردی که فروشنده با بانک به توافق برسد و اجازه فک رهن را بگیرد، انتقال سند ممکن خواهد بود.
برخی شرایط مهم عبارت‌اند از:
- قرارداد خرید و فروش رسمی یا عادی معتبر باشد
- مشخصات ملک در قرارداد و سند مالکیت تطابق داشته باشد
- مانعی از سوی بانک یا طلبکار برای انتقال رسمی نباشد
- خریدار آمادگی پرداخت ثمن یا انجام تعهدات مالی را داشته باشد
در این موارد، استفاده از راهنمایی مشاوران وکیل من می‌تواند نقش مهمی در جمع‌آوری مدارک، ارزیابی ریسک و ارائه راهکارهای سریع داشته باشد.
بیشتر بخوانید : آیا با صیغه نامه میتوان به ملاقات زندانی رفت؟
مراحل اقدام برای الزام به تنظیم سند ملک رهنی
برای اقدام قانونی جهت الزام به تنظیم سند ملک رهنی باید ابتدا از طریق دفاتر خدمات قضایی دادخواستی تنظیم و به دادگاه حقوقی صالح ارسال شود. دادگاه با بررسی مدارک، وضعیت مالکیت، قرارداد فروش و شرایط ملک در رهن بودن، تصمیم‌گیری خواهد کرد.
مرحله بعدی دفاع از حق در جلسه دادرسی است. ممکن است فروشنده ادعا کند که قادر به انتقال نیست یا ملک هنوز در وثیقه بانک است. در این صورت، اگر خریدار توان پرداخت بدهی را داشته باشد، می‌تواند با پرداخت آن، ملک را آزاد کرده و سند را به نام خود منتقل کند.
در مواردی نیز میتوان از دادگاه درخواست کرد که با معرفی نماینده حقوقی، سند رسمی را به جای فروشنده تنظیم کند. چنین اقدامی نیازمند صدور حکم نهایی و اجرای ثبت است.
اگر شرایط پرونده پیچیده باشد، مشاوران وکیل من با تجربه خود در رسیدگی به چنین دعاوی، می‌توانند امکان‌سنجی حقوقی دقیقی انجام دهند و مسیر قانونی را با حداقل هزینه و زمان برای موکل مشخص کنند.
مراحل اقدام برای الزام به تنظیم سند ملک رهنی
نکات مهم در الزام به تنظیم سند ملک رهنی
- تنظیم قرارداد مکتوب و مشخص کردن زمان انتقال سند
- بررسی وضعیت رهنی ملک از طریق اداره ثبت و استعلام بانک
- آمادگی برای پرداخت بدهی فروشنده در صورت نیاز به فک رهن
- تنظیم دادخواست دقیق و مستند با اطلاعات کامل طرفین و ملک
- مشورت حقوقی با مشاوران وکیل من برای پیشگیری از رد دادخواست
چرا فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری می‌کند؟
در بسیاری از معاملات ملکی، فروشنده به دلایل مختلف از انتقال رسمی سند خودداری می‌کند. یکی از دلایل اصلی، در رهن بودن ملک است. زمانی که ملک به عنوان وثیقه نزد بانک قرار دارد، فروشنده بدون فک رهن قادر به انتقال رسمی نیست. این حالت یکی از رایج‌ترین موانع برای تنظیم سند رسمی است.
گاهی نیز فروشنده از پرداخت بدهی خود به بانک امتناع می‌کند یا در انتظار افزایش ارزش ملک است و به همین دلیل از انجام تعهدات خود سر باز می‌زند. در این مواقع، خریدار می‌تواند با استناد به قرارداد و تعهدات طرف مقابل، از طریق الزام به تنظیم سند ملک رهنی وارد عمل شود.
مشاوران وکیل من در پرونده‌هایی که فروشنده به قصد فریب یا به تعویق انداختن معامله عمل کرده، توانسته‌اند با اقدامات قانونی، خریدار را به حقوق خود برسانند. استفاده از تجربیات این مشاوران در هنگام بروز چنین مشکلاتی راهکاری مؤثر و کاربردی خواهد بود.
در صورتی که ثابت شود فروشنده به طور عمد از تنظیم سند خودداری کرده، دادگاه می‌تواند اقدامات تنبیهی مانند الزام به فک رهن، پرداخت خسارت تأخیر و حتی ممنوع‌الخروجی را برای او در نظر بگیرد.
بیشتر بخوانید : صیغه نامه برای بیمارستان
بیشتر بخوانید: صیغه نامه آنلاین و غیرحضوری
چه زمانی میتوان سند رسمی را بدون رضایت فروشنده گرفت؟
در صورتی که دادگاه حکم الزام به تنظیم سند ملک رهنی را صادر کرده باشد و فروشنده از اجرای حکم خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق اجرای احکام و با معرفی نماینده رسمی، سند را بدون حضور فروشنده به نام خود ثبت کند.
این اقدام معمولاً پس از صدور اجرائیه و با پیگیری ثبت رسمی از طریق اداره ثبت اسناد انجام می‌شود. در این مرحله، نقش وکیل بسیار مهم است. چرا که وکیل باید تمام مدارک را به اداره ثبت ارائه دهد و مراحل را پیگیری کند تا سند در نهایت به نام خریدار منتقل شود.
در بسیاری از پرونده‌ها، همین اقدام باعث شده فروشنده که در برابر دادگاه مقاومت کرده بود، در نهایت مجبور به تسلیم و اجرای حکم شود. در چنین مواردی، همراهی مشاوران وکیل من اطمینان خاطر بیشتری برای خریدار به همراه خواهد داشت.
نکته مهم این است که حتی در صورت مخالفت فروشنده، قانون ابزار لازم برای انتقال سند را در اختیار خریدار قرار داده است.
بیشتر بخوانید : صدور صیغه نامه با مهر برجسته غیر حضوری
جمع بندی
در معاملات ملکی، داشتن سند رسمی نه تنها اعتبار معامله را افزایش می‌دهد بلکه ضامن مالکیت خریدار نیز خواهد بود. اگر ملکی در رهن باشد و فروشنده از انتقال سند خودداری کند، خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند ملک رهنی حقوق قانونی خود را پیگیری کند. در این مسیر، استفاده از مشاوران حقوقی باتجربه مانند تیم وکیل من راهی مطمئن برای موفقیت خواهد بود. اطلاع از شرایط و طی مراحل قانونی در زمان مناسب، مانع بروز بسیاری از اختلافات بعدی می‌شود.
سوالات متداول
آیا امکان تنظیم سند رسمی برای ملک رهنی وجود دارد؟
بله، در صورتی که خریدار بدهی فروشنده را پرداخت کند یا بانک رضایت به فک رهن دهد، امکان تنظیم سند وجود دارد.
چقدر زمان می‌برد تا دادگاه رأی به الزام به تنظیم سند بدهد؟
این موضوع بستگی به حجم پرونده و همکاری طرفین دارد اما معمولاً بین ۳ تا ۶ ماه طول می‌کشد.
آیا خریدار بدون حضور فروشنده می‌تواند سند رسمی بگیرد؟
بله، در صورت صدور حکم قطعی دادگاه و عدم همکاری فروشنده، خریدار می‌تواند با نماینده ثبت سند را به نام خود منتقل کند.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.