سرقفلی یکی از حقوق شناخته شده در روابط میان موجر و مستأجر است که اغلب در املاک تجاری به کار می‌رود. این حق به مستأجر اجازه می‌دهد که از منافع یک ملک تجاری بهره‌مند شود، اما به مالکیت عین مال دسترسی ندارد. گرچه این حق معمولاً در قرارداد اجاره لحاظ می‌شود، اما در برخی شرایط خاص، امکان فسخ آن توسط مالک وجود دارد. آگاهی از موارد قانونی مربوط به فسخ سرقفلی می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.
در این مقاله، مهم‌ترین شرایطی که بر اساس قانون منجر به فسخ سرقفلی می‌شود به زبان ساده بررسی شده است. هر بخش به طور مفصل به یکی از دلایل قانونی فسخ اشاره دارد و کاربردهای آن در دعاوی ملکی مورد بررسی قرار گرفته است. اگر درگیر اختلافات حقوقی مربوط به سرقفلی هستید، خواندن این مطلب برای شما ضروری خواهد بود.
فسخ سرقفلی و نکات مهم حقوقی آن
تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
یکی از مهم‌ترین مواردی که می‌تواند منجر به فسخ سرقفلی شود عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر است. طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مستأجر باید در زمان مقرر اجاره را پرداخت کند. در صورتی که پرداخت انجام نشود و تأخیری بیش از ده روز صورت گیرد، موجر می‌تواند اقدامات قانونی را آغاز کند.
اگر ملک دارای سند رسمی باشد، مالک از طریق دفترخانه رسمی یا اجرای ثبت می‌تواند دستور تخلیه و مطالبه اجاره‌بها را دریافت کند. در مقابل، در مورد املاکی با سند عادی، مالک باید از طریق دفاتر خدمات قضایی برای ابلاغ اخطاریه اقدام کند. اگر اخطاریه بی‌پاسخ بماند، امکان فسخ سرقفلی و صدور حکم تخلیه وجود دارد.
این اقدام صرفاً زمانی ممکن است که مالک بتواند عدم پرداخت را ثابت کند و مستأجر نیز دلیل موجهی برای تأخیر نداشته باشد. در این‌گونه پرونده‌ها اثبات دقیق زمان‌بندی پرداخت و سابقه پرداخت‌ها نقش اساسی دارد.
بیشتر بخوانید: وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در کرج کیست و چه وظایفی دارد؟
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل ملکی در تهران کیست؟
فسخ سرقفلی به دلیل انتقال غیرقانونی منافع ملک
مستأجر بدون اجازه کتبی مالک، حق واگذاری یا انتقال منافع ملک به دیگری را ندارد. اگر چنین انتقالی صورت گیرد، مالک می‌تواند برای فسخ سرقفلی اقدام کند. طبق ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر، این نوع انتقال به غیر، در صورتی که اجازه‌نامه‌ای وجود نداشته باشد، تخلف محسوب می‌شود.
این موضوع معمولاً در املاکی اتفاق می‌افتد که مستأجر بدون اطلاع مالک، مغازه یا دفتر را به فرد دیگری اجاره می‌دهد یا به فروش می‌گذارد. اگر این انتقال اثبات شود، مالک می‌تواند با استناد به تخلف صورت گرفته، برای صدور حکم تخلیه اقدام کند.
در مواردی که اجاره‌نامه رسمی یا سند معتبر تنظیم نشده باشد، ممکن است مستأجر با پرداخت نصف حق سرقفلی از تخلیه فوری جلوگیری کند. اما همچنان امکان صدور حکم فسخ سرقفلی وجود دارد و قانون از مالک در این خصوص حمایت می‌کند.
فسخ سرقفلی به دلیل انتقال غیرقانونی منافع ملک
تغییر شغل در ملک بدون رضایت مالک
اگر اجاره‌نامه مشخص کرده باشد که ملک برای فعالیت شغلی خاصی واگذار شده، مستأجر اجازه تغییر کاربری ملک بدون رضایت مالک را ندارد. هرگونه تغییر شغل می‌تواند موجبات فسخ سرقفلی را فراهم آورد، خصوصاً اگر این تغییر در نوع بهره‌برداری از ملک تأثیر منفی بگذارد.
برای مثال، اگر مغازه‌ای برای فروش پوشاک اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را به فروش لوازم صنعتی تبدیل کند، مالک حق دارد برای تخلیه ملک به دادگاه مراجعه کند. این اقدام تنها در صورتی قابل انجام است که موجر بتواند تغییر شغل را به طور مستند اثبات کند.
در چنین پرونده‌هایی معمولاً دادگاه با تحقیق محلی و دریافت گزارش‌های رسمی اقدام به تصمیم‌گیری می‌کند. حضور وکیل متخصص در امور سرقفلی در این فرآیند بسیار مؤثر خواهد بود.
فسخ به دلیل تعدی یا تفریط مستأجر
تعدی به معنای انجام عملی است که موجب آسیب یا تغییر عمدی در ملک شود. تفریط نیز به معنای سهل‌انگاری در نگهداری ملک است که باعث کاهش ارزش آن شود. اگر مستأجر مرتکب هر یک از این دو رفتار شود، مالک حق دارد سرقفلی را فسخ کند.
مثلاً اگر مستأجر بدون اطلاع مالک دیوارکشی کند یا بخشی از ملک را تخریب کند، این عمل مصداق تعدی است. از طرف دیگر، اگر مستأجر در نگهداری ملک اهمال کند و در نتیجه به ساختمان خسارت وارد شود، تفریط تلقی می‌شود.
در هر دو حالت، مالک می‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی، تقاضای تخلیه ملک را مطرح کند. البته اثبات تعدی یا تفریط نیاز به دلایل مستند و کارشناسی دارد.
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل ملکی در کرج
بیشتر بخوانید: دادخواست اثبات مالکیت چیست و چه کاربردی دارد؟
فسخ به علت نیاز شخصی موجر به ملک
اگر مالک برای سکونت شخصی خود یا بستگان درجه یک به ملک نیاز داشته باشد، قانون به او اجازه می‌دهد که سرقفلی را فسخ کند. این موضوع در صورتی قابل اعمال است که مالک تمامی حقوق قانونی مستأجر را پرداخت کند و ملک نیز قابل سکونت باشد.
طبق ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر، مالک می‌تواند برای سکونت خود یا همسر، والدین یا فرزندانش از دادگاه درخواست تخلیه کند. در این شرایط مالک موظف است کل حق کسب و پیشه را به مستأجر بپردازد.
در بسیاری از موارد، اثبات نیاز شخصی مستلزم مدارک و شواهد معتبر است و نیاز به مشاوره حقوقی دارد. حضور یک وکیل ملکی می‌تواند در اثبات این ادعا به دادگاه بسیار کمک کند.
عدم حضور مستأجر در دفترخانه برای تنظیم سند
در برخی مواقع مستأجر از حضور در دفترخانه برای تمدید یا تنظیم سند رسمی اجاره امتناع می‌کند. این امر می‌تواند موجب صدور حکم تخلیه از سوی دادگاه شود. طبق قانون، اگر مستأجر در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود و عذر موجهی نداشته باشد، موجر می‌تواند تقاضای فسخ سرقفلی کند.
در این موارد، دادگاه به نمایندگی از مستأجر اقدام به امضای سند می‌کند و در صورت عدم تبعیت مستأجر، حکم تخلیه صادر می‌شود. فرآیند قانونی این اقدام معمولاً نیاز به همراهی وکیل دارد تا اسناد و مدارک لازم به درستی تنظیم شوند.
اثبات عدم حضور مستأجر باید به کمک مستندات رسمی انجام شود. بسیاری از موجرها از خدمات حقوقی مؤسسات معتبر برای طی این مراحل استفاده می‌کنند.
بیشتر بخوانید: بهترین وکیل پایه یک دادگستری در کرج
بیشتر بخوانید: وکیل خوب برای دعاوی ارث در کرج
نوسازی یا تخریب ملک توسط مالک
اگر مالک قصد نوسازی ساختمان یا تخریب کامل آن را داشته باشد، می‌تواند با اخذ مجوز رسمی از شهرداری و اثبات مالکیت، درخواست فسخ سرقفلی و تخلیه ملک را ارائه دهد. در این حالت پرداخت کلیه حقوق مستأجر الزامی است.
طبق قانون، موجر باید ابتدا از شهرداری پروانه ساخت دریافت کند و سپس با پرداخت حق سرقفلی مستأجر، ملک را تخلیه کند. دادگاه پس از بررسی مستندات، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد.
این فرآیند نیازمند سرعت در اجرا است. مالک باید ظرف سه ماه پس از صدور حکم مبلغ تعیین شده را به صندوق دادگستری واریز کند. در غیر این صورت حکم تخلیه باطل خواهد شد.
جمع‌بندی
فسخ سرقفلی امری تخصصی و کاملاً حقوقی است که تنها در شرایط خاص و مطابق با ضوابط قانونی امکان‌پذیر است. مالک تنها در صورت اثبات شرایطی مانند انتقال غیرقانونی منافع، تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره‌بها یا نیاز شخصی می‌تواند سرقفلی را فسخ کند. این اقدام باید با استناد به مواد قانونی و به کمک وکیل متخصص صورت گیرد تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
از جمله مؤسسات معتبر در این حوزه می‌توان به مؤسسه حقوقی وکیل من اشاره کرد. این مؤسسه جزو قدیمی‌ترین مجموعه‌هایی است که در ایران اقدام به ارائه خدمات کرده‌اند و از اعتبار مناسبی برخوردار است.
در صورت بروز اختلاف در زمینه فسخ سرقفلی، مشاوره با وکیل متخصص در حوزه املاک تجاری و روابط موجر و مستأجر ضروری است. اقدام بدون آگاهی از قوانین می‌تواند حقوق مالک یا مستأجر را به خطر اندازد.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.