قانون جدید تخلیه مستاجر چیست؟ برای تخلیه مستاجر در تهران چکار باید کرد؟

حکم تخلیه مستاجر یکی از مسائل مهمی است که معمولا در روابط میان موجر و مستاجر وجود دارد. با تصویب قوانین جدید شرایط برای تخلیه مستاجر نیز متفاوت شده است. به طور کلی در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر قادر است از او شکایت کرده و از دادگاه یا شورای حل اختلاف حکم تخلیه مستاجر دریافت کند. آشنایی با قانون جدید تخلیه مستاجر موضوع مورد بحث در این مقاله است. تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

بیشتر بخوانید : برای گرفتن الزام به فک رهن ملک چکار باید کرد؟

بیشتر بخوانید : بهترین وکیل طلاق توافقی در کرج

قانون جدید تخلیه مستاجر

طبق قانون جدید، حکم تخلیه مستاجر براساس صلاحدید و با بررسی شرایط موجر و مستاجر صادر می شود. اما حکم تخلیه مستاجر چه حکمی است؟ به طور کلی یک از متداول ترین عقدهایی که در جامعه منعقد می شود، قرارداد اجاره است. با اجاره یک ملک مستاجر مالک منافع عین اجاره شده و بنابراین باید یک مبلغ مشخص را به موجر به عنوان اجاره بها بپردازد. هم موجر و هم مستاجر نسبت به یکدیگر وظایف و تعهداتی دارند که باید به آنها عمل کنند. برای حمایت از حقوق هر دو طرف از سوی قانون تمهیداتی در نظر گرفته شده است. حکم تخلیه مستاجر یکی از ضمانت اجراهای قانونی است که در برابر تخلفاتی که مستاجر در عقد اجاره مرتکب می شود صادر می شود.

اگر مستاجر براساس اصول موجود در قرارداد عمل نکند یا از اصول موجود در قرارداد تخلف کند، موجر قادر است با دریافت حکم خواهان تخلیه مستاجر شود. برخی مواقع این حکم خیلی سریع و بدون اتلاف وقت صادر می شود. در برخی موارد نیز جهت صدور این حکم به تایید دادگاه و مراجع قضایی نیاز است و در آن فوریتی وجود ندارد.

در قانون جدید حکم تخلیه مستاجر شرایط و قوانین جدیدی در این باره مشخص شده است و شرایط صدور حکم تخلیه کمی سخت تر شده است. یعنی همانند قبل موجر نمی تواند به آسانی حکم تخلیه را دریافت کند. جهت دریافت حکم تخلیه موجر باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و با ارائه کارت شناسایی و اجاره نامه اقدام به تنظیم درخواست خود نماید.

بیشتر بخوانید : بهترین وکیل ملکی کرج

بیشتر بخوانید : خرید ملک با وکالت بلاعزل

مراجع صالح برای صدور حکم تخلیه

دادگاه های عمومی، اداره اجرای ثبت و شورای حل اختلاف از مراجع صالح و معتبر در رابطه با صدور حکم تخلیه مستاجر هستند. براساس شرایط هر پرونده یکی از این مراجع صلاحیت رسیدگی دارند.

دستور تخلیه چیست؟

به طور کلی در قراردادهای منعقد شده پس از سال ۱۳۷۶ جهت دریافت حکم تخلیه قانون به رابطه میان موجر و مستاجر تصویب شده در سال ۱۳۷۶ استناد شده است که همان حکم تخلیه فوری است. یعنی برای قرادادهای سال ۱۳۷۶ به بعد می توان حکم تخلیه فوری دریافت کرد که این موضوع فقط در حالتی است که مستاجر پس از پایان قرارداد از تخلیه کردن ملک خودداری کرده و اجاره نامه به صورت عادی باشد و نه رسمی.  براساس ماده ۳ از قانون مصوب سال ۱۳۷۶، پس از پایان مدت اجاره براساس تقاضای موجر یا وکیل قانونی او در اجاره نامه با سند رسمی تخلیه به وسیله دوایر اجرای ثبت ظرف مدت یک هفته و در اجاره با سند عادی یک هفته بعد از ارائه تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی انجام خواهد شد. اما چرا مقام قضایی تنها در این حالت حاضر است حکم تخلیه فوری صادر کند؟  زیرا در این حالت به هیچ بررسی و کارشناسی توسط دادگاه نیاز نیست و همه موارد برای قاضی قابل تشخیص است. و تنها دیگر حالت هایی که امکان گرفتن حکم تخلیه برای آن وجود دارد به بررسی و کارشناسی نیاز دارد. این مسئله باعث زمان گیر شدن دریافت حکم تخلیه شده و بنابراین امکان صدور حکم تخلیه فوری وجود ندارد.

اعمال کردن قانون جدید تخلیه مستاجر

با توجه به قوانین بسیار زیادی که برای روابط میان موجر و مستاجر تعریف شده است ممکن است در رابطه با اعمال کردن این قوانین سوالات و ابهاماتی وجود داشته باشد و قانون حاکم براساس موقعیت و زمان انعقاد قرارداد تعیین می شود. قانونهایی که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده اند برای قراردادهای املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقد شده اند می باشد.

اگر پس از پایان مهلت اجاره مستاجر بدون اینکه برای تمدید قرارداد اقدام کند از تخلیه کردن ملک مورد اجاره امتناع ورزد، موجر قادر است حکم تخلیه را دریافت کند. امتناع مستاجر از تخلیه ملک یکی از متداول ترین دلایل برای دریافت حکم تخلیه است. در قانون جدید تخلیه مستاجر سال ۱۴۰۱ این قانون با تغییراتی مواجه شد اما سال ۹۹ به دلیل وجود بیماری کرونا دولت جهت حمایت از مستاجرها، قراردادهای اجاره را یکسال تمدید کرد. در سال ۱۴۰۲ دیگر تمدید خودکار اجاره نامه وجود نداشت و طبق روال قبل مستاجر ملزم به تخلیه ملک پس از پایان قرارداد است.

در موارد زیر می توان قانون جدید تخلیه مستاجر را اعمال کرد :

• اگر مستاجر بدون اینکه دارای حق انتقال باشد ملک را به افراد دیگر منتقل کند.
• اگر ملک در حال خراب شدن باشد و مستاجر نتواند آن را تعمیر کند.
• تعدی و یا تفریط مستاجر در نحوه استفاده از ملک.
• استفاده مستاجر از ملک به غیر از موضوعی که در قرارداد اجاره ذکر شده است.
• اگر مستاجر اجاره بها را به صورت متداول و منظم در زمان مشخص پرداخت نکرده باشد.

بیشتر بخوانید: نکات حقوقی در رابطه با خرید ملک

بیشتر بخوانید: وکیل تخلیه ملک در کرج

دریافت مشاوره حقوقی

قبل از اقدام جهت دریافت حکم تخلیه با بررسی هر یک از موارد گفته شده می توانید از وکلای متخصص مجموعه حقوقی وکیل ملکی تهران مشاوره های حقوقی لازم و مناسب را دریافت کنید. وکلای پایه یک دادگستری در این مجموعه با توجه به شرایط شما و بررسی پرونده بهترین راه حل را به شما ارائه می دهند و در تمامی مراحل در کنار شما هستند. اگر شما هم قصد دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قانون جدید تخلیه مستاجر در تهران را دارید، می توانید از وکلای خبره و کارآزموده گروه حقوقی وکیل ملکی تهران کمک بگیرید.

پانوشت : قانون جدید تخلیه مستاجر، تخلیه مستاجر در تهران، بهترین وکیل ملکی تهران